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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度雪球国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好我是主播匪石，今天分享的内容叫抛砖引玉，聊聊上周房地产出的系列政策，来自躺平指数。 上周出台的这一系列房地产政策，本来是想在出的第一时间说一说，也发出来跟雪球的朋友们交流一下。但计划赶不上变化，或者说之前的预期有点低，各地政策出台的频率之密集、幅度之大有点让人目不暇接，也需要好好分析研究、看看市场的反应。这次内容当是抛砖引玉，希望大家能多交流交流。 “你知道这七年我是怎么过的吗” 2016年开始，房住不炒首次登上了最高级别的会议，开启了长达7年的政策收紧。在这七年内，相关的政策保持了超强的定力，无论是面对怎样的外部环境变化，中美也好、口罩也好，政策是持续在收紧的。 虽然在很多人眼中，房地产好像是在一夜之间突然滑落似得，但实际上，自2016年之后，政策的收紧节奏是逐步上升、有迹可循的。 2016年10月份开始，22座城的房地产调控政策开始逐步收紧；在需求侧，2017年初，这一轮周期中的标志性政策——“认房又认贷”率先在上海实施，深圳、北京等一线城市紧随其后；之后在供给侧，同步银监会开始在资金层面，管控各类资金违规流入地产市场。2018年中旬，高级别会议提到“坚决遏制房价上涨”，真正定调了后续很长时间的政策方向，达到了这轮收紧调控的最高峰。 虽然从2016年开始就进行了对房地产的调控，但是房价的下降却是从2018年才逐步开始的。新房层面，2018年全年一线城市新建商品房住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅同比回落接近10个百分点。同时，不同城市之间的差别拉大，有的还在涨，有的则出现回落。 到了2019年，调控政策在需求端有着趋缓的迹象，但没有放松，先是各个城市因城施策，稳住当地的市场和价格；年中确定了不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步定调房地产行业；年末则推动存量贷款对接LPR，依然没有放松收紧。 2019年末，众所周知的事件发生后，房地产市场面临着巨大的外部环境变化，宏观经济环境也好、中观市场环境也罢，不利因素迅速积累和增加。2020年8月，知名的“三道红线”出台，供给端的去杠杆政策落地，自那之后，整个房地产市场的状态如何，相信各位朋友自有观点，我们就不再说些什么了。 从政策的沿革上看，有个非常突出的特点，即是供给侧和消费侧同时发力，在两端进行调控，政策定力极强，效果也相当明显。在供给端，主要的调控措施是针对房企的融资限制，自2017年开始银监会逐步收紧房企的融资渠道、提升融资门槛，房贷方面的利率也在逐步上调；在消费端，主要是购房资格和价格，包括新房限价、户籍门槛和大城市周边区域联防等等。 当然，其中最核心的政策就是“认房又认贷”，。在这轮长达七年的调控周期中，房和贷就像一对连体婴儿，掐任何一头，这个婴儿都会发出嘹亮的啼哭。站在这样的认识之下，观察这一轮房地产放松的系列政策，也不难理解为何在“认房不认贷”出台之后，地产市场快速回春的态势了。 “忽如一夜春风来，千树万树梨花开” 这句诗并不是说真的春天来了，而是在寒冬腊月的一夜暴雪过后，树枝上积下的白雪，仿佛盛开的梨花。 真要较真的话，其实对房地产放松的信号从2021年末，也就是“三道红线”出台一年之后，就满满开始了。比如，在当时央行和银保监会下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，既鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，也支持优质房企进行收并购，而针对出现企业项目的承债式收购，相关并购贷不再计入“三道红线”相关指标。 这项政策，真正直指的问题是当时大量房企暴雷之后出现的停工现象，老百姓购买的房子交付受到了严重影响。之后，为了“保交付”，各地都开始推进存量暴雷房企的项目收并购，并取得了一定成效；但是，行业的问题并没有解决。 2022年，国庆小长假前夕，被称为“9·30”新政的，一系列旨在对房地产行业进行松绑的政策出台。具体内容包含三个要点：阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限、下调首套住房公积金贷款利率和换购住房个人所得税退税。从结果来看，一系列新政达到了预期的效果，房地产市场有一波回暖，但并没有持续。 于是，一切的问题回到了最初，调控最大的紧箍咒是什么？是被压抑的需求。那就需要把“认房又认贷”解开。 于是，一线城市的房市率先回春。9月3日，位于东四环朝阳公园板块的融创壹号院正式开盘，该项目的定位属于高端改善房，豪宅类，总价3000万元起。看了看朋友圈地产中介的说法，开盘现场采取集中摇号，按顺序进行选房的方式进行；现场共认购169套，总认购金额约56.2亿元。 朝阳区望京周边的中建璞园，其定位属于低密洋房的改善型住宅，于9月2日开盘，同样是看到了朋友圈里的项目销售发的海报，开盘后项目销售268套，成交21.8亿元，到3日已累计认购300套以上。 赶上了政策释放利好后的第一波，有好的销售表现不是太难理解；针对这两个项目的火爆，也跟业内人士进行了一次小的交流，以下是另一个方向的理解： “这两个项目都经历了一定时间的蓄客，其实是已经有了一部分的购房人员；另外，七八月份北京新房市场的整体情况不太乐观，有一部分刚需购房人是在持币观望的，正好赶上了政策发布，所以销售的情况比较好。” “冬天来了，春天还会远吗” 认房不认贷，无疑是一针强心剂，一项旨在解决行业发展问题的政策，也是利国利民的好政策。它和上上周证监会出台的一系列政策一道，极大提升了市场的信心，最起码，我们在看到这些政策之后，对经济进一步复苏的信心是增加了不少的。 但作为理性的投资者，指望这项政策出台之后，全国各地的房市都会迎来复苏是不切实际的。作为率先执行这一政策的大中型城市，郑州在推出一系列围绕“认房不认贷”的房市刺激政策之后，并没有迎来大幅度的回春，市场的回暖仍然还在期待后续新的变量。 同时，行业有一些问题，其实是“认房不认贷”无法解决的——巨头的雷。这个问题展开讲又是一篇文章，这里只能简短说一下，行业的复苏其实是要看大企业的，如果大企业能够真正回过劲来，整个行业和市场才会赢了更好的发展。 房地产行业在七年里被施加了太多的束缚，松绑需要一个过程，大家不妨期待一下呢？